Wynajem lokalu – niezależnie od tego, czy mowa o biurze, sklepie czy magazynie – to decyzja, która może zaważyć na budżecie firmy przez długie miesiące, a nawet lata. Dlatego, zanim podpiszemy umowę, musimy wiedzieć jedno: ile to naprawdę będzie kosztować? Bo cena, którą widzimy na ogłoszeniu, to zazwyczaj tylko wierzchołek góry lodowej. Całkowity koszt najmu to suma kilku składników: czynszu, opłat eksploatacyjnych, opłat za media, a także kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku.
Czynsz to kwota, którą wynajmujący żąda za udostępnienie lokalu. Zazwyczaj wyrażony jest jako stawka miesięczna za 1 m² powierzchni netto. Przykładowo:
50 zł/m² netto x 100 m² = 5000 zł netto miesięcznie
Ale uwaga! Niektórzy wynajmujący posługują się stawkami brutto, a inni netto. Netto oznacza, że należy doliczyć podatek VAT (zwykle 23%), o ile najemca nie jest zwolniony z VAT. To pierwszy punkt, który warto doprecyzować przy negocjacjach.
To dodatkowe, regularne opłaty pokrywające koszty zarządzania i utrzymania nieruchomości. Zawierają m.in.:
Opłaty te zazwyczaj również naliczane są za każdy metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni. Stawki w zależności od standardu i lokalizacji budynku mogą się wahać od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych za m².
Warto zapytać właściciela o szczegółowy wykaz kosztów, który zawiera się w opłatach eksploatacyjnych, by upewnić się, że nie płacimy za usługi, z których nie korzystamy.
Części wspólne to np. korytarze, toalety, windy, klatki schodowe, recepcja – powierzchnie, które służą wszystkim najemcom budynku. Choć nie korzystamy z nich bezpośrednio jak z własnego lokalu, to musimy za nie zapłacić, ponieważ ich utrzymanie generuje koszty dla najemcy.
W praktyce oznacza to, że do powierzchni użytkowej lokalu doliczana jest powierzchnia udziału we wspólnych częściach, wyrażona jako procent. Nazywa się to współczynnikiem powierzchni wspólnych (ang. add-on factor lub common area factor).
Przykład: lokal 100 m², współczynnik części wspólnych 5% – faktyczna powierzchnia do rozliczenia = 105 m²
Ten przelicznik wpływa zarówno na czynsz, jak i na opłaty eksploatacyjne, ponieważ są one liczone od powierzchni brutto, czyli powiększonej.
Kolejna kategoria kosztów to media, czyli:
W zależności od umowy, media mogą być:
Warto zapytać o średnie miesięczne koszty mediów dla danego lokalu – jeśli lokal był już wcześniej użytkowany – lub innych w tej lokalizacji, by przygotować realistyczny budżet.
Poza podstawowymi opłatami mogą pojawić się dodatkowe koszty, np.:
Przed podpisaniem umowy najmu należy dokładnie przeanalizować wszystkie składniki kosztów. Sam czynsz to jedynie punkt wyjścia. Prawdziwy koszt najmu to suma wielu elementów, które – choć pozornie niewielkie – mogą zwiększyć miesięczne zobowiązania o 30-50%.
poprzedni wpis
Potencjał handlowy OFF Piotrkowska Center: Dlaczego warto otworzyć tu swój sklep lub butik?
następny wpis
OFF Piotrkowska Center jako adres firmowy: Wizerunek i pierwsze wrażenie dla klientów i partnerów